Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen, können Eigentümer steuerlich geltend machen. Das trifft auch auf eingezahlte Rücklagen für die Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum zu. Aber: Die bloße Einzahlung in die Rücklage lässt keinen Abzug als Werbungskosten zu.

Die Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 führen nicht zu steuerlichen Verbesserungen für die Vermietung von Eigentumswohnungen: Anders als vielfach erhofft, können die Eigentümer ihre Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nicht sofort, sondern weiterhin erst dann als Werbungskosten geltend machen, wenn das Geld tatsächlich zum Erhalt des Gebäudes ausgegeben wird. Das geht aus einem am Dienstag veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) in München hervor (Az.: IX R 19/24).

Geklagt hatte ein Ehepaar aus Franken, das mehrere Eigentumswohnungen besitzt und vermietet. Im Streitjahr 2021 zahlten sie 1326 Euro Hausgeld in die Erhaltungsrücklagen der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften ein und setzten dies in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten an.

Steuerlicher Abzug bei tatsächlicher Verwendung der Mittel

Unter Hinweis auf die bisherige BFH-Rechtsprechung erkannten das Finanzamt und auch das Finanzgericht Nürnberg dies nicht an. Erst wenn das Geld tatsächlich ausgegeben sei, lasse sich beurteilen, ob es tatsächlich für abzugsfähige Zwecke verwendet wurde.

Die Kläger verwiesen auf das Wohnungseigentümermodernisierungsgesetz von 2020, mit dem den Eigentümergemeinschaften eine eigene volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde. Seitdem sei es für die Eigentümer nicht mehr möglich, sich in die Erhaltungsrücklage eingezahlte Gelder zurückzuholen.

Wie nun der BFH entschied, ändert sich dadurch der Zeitpunkt des Steuerabzugs jedoch nicht. "Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt." Daher könnten die Wohnungseigentümer auch erst dann den Abzug von Werbungskosten geltend machen.

Zwar gehöre das eingezahlte Geld jetzt "ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft". Auslöser für die Zahlungen sei aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken.